Do góry

Nadpłata kredytu hipotecznego – uprawnienie kredytobiorcy (i dodatkowe opłaty).

02.11.2022 | Prawo w rodzinie

Opłata za skrócenie okresu kredytowania

Z raportu Związku Banków Polskich wiemy, że w 2021 roku liczba aktywnych umów kredytowych  przekroczyła 2.5 mln z sumą zadłużenia w stosunku do banków, przekraczającą 500 mld złotych. Wiele osób kupując mieszkanie, zrealizowało swoje marzenia, choć związało się przez to wieloletnim stosunkiem prawnym z bankiem. Niektórzy z nich chcieliby chociażby częściowo spłacić posiadany kredyt (nadpłacić). Niestety w przypadku niektórych umów kredytowych będzie się to wiązać z dodatkową opłatą. Czy opłata za skrócenie okresu kredytowania jest zasadna? Czy pobieranie takiej opłaty przez bank, stanowi o naruszaniu zbiorowych interesów konsumentów

Kredyt hipoteczny - długoterminowa umowa.

Kredytobiorca zaciągając umowę na kredyt hipoteczny oczywiście ma świadomość długiego okresu, w trakcie którego będzie zobowiązany kredyt spłacać. Zwykle jednak nie przewiduje sytuacji wyjątkowych, ekstraordynaryjnych – pandemii, wojny, skokowych wzrostów inflacji, stóp procentowych, wzrostu WIBOR itd.  Część z kredytobiorców, zwłaszcza tych dysponujących wolnym kapitałem, który wskutek inflacji i tak traci na wartości, decyduje się częściowo spłacać (nadpłacać) kredyt hipoteczny. Konsument ma do tego prawo w całym okresie związania umową o kredyt hipoteczny. Wówczas w związku z ową nadpłatą, albo decyduje się na:

W takim przypadku bank nie powinien stawiać przed konsumentem żadnych dodatkowych przeszkód. Praktyka pokazuje jednak, że banki podejmują działania zmierzające do utrudnienia konsumentom dokonania skrócenia okresu kredytowania poprzez wprowadzanie wymogu uiszczenia dodatkowej opłaty oraz uzyskania na to uprzedniej zgody banku. Banki w takim przypadku pobierają opłaty, których pobierać nie powinny, albo też uzależniają możliwość skrócenia okresu kredytowania od ich zgody. Najczęściej wówczas nazywają pobieraną opłatę „opłatą za skrócenie okresu kredytowania”. Czy taka opłata jest zasadna? Czy znajduje ona podstawę prawną, w obowiązujących przepisach? Czy wskutek jej pobierania konsument jest de facto zachęcany do takiej formy rozliczania swojej częściowej spłaty kredytu (nadpłaty), aby skorzystał na tym bank?

W ocenie autorów artykułu pobieranie opłaty za skrócenie okresu kredytowania oraz konieczność uzyskania zgody banku na takie rozliczenie nadpłaty, pozbawione jest podstaw prawnych. Dlatego też podjęliśmy się zadania zmierzającego do uznania postanowień wzorców umów – zawierających takie postanowienia – za klauzule abuzywne naruszające zbiorowe interesy konsumentów, celem zakazania ich stosowania. Działania te podejmowane są w sprawie indywidualnego klienta Kancelarii, który to zawarł umowy o kredyt hipoteczny z dwoma wiodącymi bankami w Polsce.

Uwagi zawarte w dalszej części artykułu odnoszące się do treści wzorców zostały sporządzone w oparciu o dokumenty opracowane właśnie przez te dwa banki.

Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

W treści art. 38 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (zwanej dalej: „Ustawą”) zostało w sposób wyraźny stwierdzone, że konsument jest uprawniony do dokonania wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu. Celem ustawodawcy było zatem wyposażenie konsumenta w uprawnienie do jednostronnej zmiany wysokości swych zobowiązań wobec kredytodawcy poprzez przedterminową spłatę całości lub części kredytu. Uprawienie to nie jest uzależnione od woli banku, który to musi te działania znosić.

Przedmiotowa instytucja została wprowadzona do porządku prawnego jako instrument ochrony konsumentów. Stosunek prawny wynikający z umowy kredytu z założenia ma charakter długoterminowy. W konsekwencji konsument w momencie zaciągania zobowiązania kredytowego nie jest w stanie przewidzieć wszystkich okoliczności, które mogą wpłynąć na jego zdolność do terminowej spłaty rat kredytu. Celem ograniczenia tego ryzyka, ustawodawca wyposażył konsumenta w uprawnienie do przedterminowej spłaty całości lub części zobowiązania. Bezpośrednią konsekwencją tych działań jest zmniejszenia wysokości zobowiązania konsumenta wobec banku. Jest to skutek automatyczny i w zasadzie w pełni logiczny.

Naszym zdaniem z regulacji ww. ustawy wynika, że konsekwencją przedterminowej spłaty zobowiązania kredytowego jest 1) zmniejszenie wysokości rat, albo 2) skrócenie okresu kredytowania.  Warto już w tym miejscu odnotować, że pod względem rachunkowym, przedterminowa spłata części kredytu połączona ze skróceniem okresu kredytowania jest zasadniczo zawsze korzystniejsza dla kredytobiorcy – ponosi on bowiem finalnie dużo mniejsze koszty korzystania z kapitału, niż gdyby zachował pierwotny okres kredytowania, ale dokonał w związku z częściową spłatą (nadpłatą) zmniejszenia wysokości raty.

Skoro ustawodawca nie wprowadził żadnego rozróżnienia pomiędzy konsekwencjami przedterminowej spłaty, toteż – kierując się wykładnią pro konsumencką należy przyjąć, że kredytobiorca ma prawo dokonać wyboru, z którego uprawnienia chce skorzystać. Uprawnienie te są równoważne. Skoro zaś racjonalny ustawodawca nie wprowadził żadnego rozróżnienia pomiędzy tymi uprawieniami, w szczególności nie wprowadził innych zasad zastosowania danej instytucji w określonych warunkach, to należy przyjąć, że takiego rozróżnienia nie ma. Innymi słowy, w sytuacji przedterminowej spłaty kredytu obie instytucje mogą zostać zastosowane (zmniejszenie rat lub skrócenie okresu kredytowania). Decyzja co do wyboru konkretnej instytucji została pozostawiona konsumentowi. 

Powyższa teza znajduje doskonałe potwierdzenie w treści art. 39 ust. 1 Ustawy, który stanowi, że w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą. W ust. 2 wskazano zaś, że powyższą regułę należy odnieść odpowiednio do częściowej spłaty kredytu.  Ustawodawca w sposób wyraźny wskazał, że skrócenie okresu kredytowania stanowi konsekwencję przedterminowej spłaty całości kredytu, a także może stanowić konsekwencję częściowej przedterminowej spłaty, gdyż zasady dotyczące spłaty przedterminowej spłaty całości kredytu stosuje się odpowiednio do częściowej spłaty kredytu.

Rekompensata za przedterminową częściową spłatę kredytu hipotecznego.

Nie może oczywiście budzić wątpliwości fakt, że w świetle obowiązujących przepisów prawa, bank jest uprawniony do pobierania z powodu wcześniejszej spłaty kredytu tzw. rekompensaty, o której mowa w art. 40 Ustawy. Zgodnie z wyżej wymienionymi przepisami, co do zasady opłata ta nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego i może być pobierana w odniesieniu do kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową przez maksymalny okres 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy.  

Ustawodawca przewidział zatem w wyżej wymienionym przepisie:

Regulacja ustawowa ma charakter kompletny. Oznacza to tym samym, że brak jest możliwości wprowadzania dodatkowych opłat z tego tytułu – ustawodawca uregulował kwestię rekompensaty w sposób jednoznaczny.

Instytucje kredytowe (a przynajmniej banki, których dotyczy nasze zawiadomienie do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów) wymagają jednak uregulowania przez kredytodawcę opłaty z tytułu „skrócenia okresu kredytowania”, której stosowanie – naszym zdaniem - prowadzi do obejścia ograniczeń ustawowych o maksymalnej rekompensacie oraz o maksymalnym okresie, przez który taką opłata może być stosowana.  

Jak już wskazano wyżej przedterminowa spłata kredytu hipotecznego połączona ze zmniejszeniem wysokości raty jest w końcowym rozrachunku mniej korzystna dla konsumenta, niż przedterminowa spłata połączona ze skróceniem okresu kredytowania. Stosowana przez banki praktyka, niezależnie od tego, że stanowi przykład obchodzenia ustawy, prowadzi w istocie do celowego zniechęcania konsumenta do dokonywania spłaty i skrócenia okresu kredytowania, a zachęcania (jeśli nie do zmuszenia) do spłaty połączonej ze zmniejszeniem wysokości raty.

Naszym zdaniem, w sytuacji przedterminowej spłaty kredytu, skrócenie okresu kredytowania stanowi bezpośredni skutek dokonania spłaty przez kredytobiorcę. Skrócenie okresu kredytowania nie może być rozpatrywane oddzielnie, tj. w oderwaniu do swej genezy. Skoro konsument wnosi o skrócenie okresu kredytowania z powodu przedterminowej spłaty kredytu, to należy stosować instytucje przewidziane w Ustawie – w tym właśnie ograniczenia wysokości rekompensaty.

Zatem wprowadzenie przez banki opłaty „za skrócenie okresu kredytowania” stanowi sposób obejścia zakazów zawartych w art. 40 ust. 2-6 Ustawy. Stosowana przez banki opłata, może zostać pobrana w dowolnym momencie obowiązywania umowy, czyli również po upływie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt. Kredytodawcy zatem wydłużyli okres wynikający z art. 40 ust. 2 ustawy. Jej wysokość nie jest nadto uzależniona od czynników, o których mowa w tymże przepisie. 

Zgoda banku na skrócenie okresu kredytowania w umowach o kredyt hipoteczny.

Ponadto w analizowanych wzorcach umów wprowadzono wymóg uzyskania zgody kredytodawcy na skrócenie okresu kredytowania, gdyż może do tego dojść wyłącznie na drodze aneksu do umowy. Zawarcie aneksu do umowy stanowi dwustronną czynność prawną, która dla swej skuteczności wymaga złożenia przez obie strony zgodnego oświadczenia woli. W konsekwencji konsument został pozbawiony ustawowego prawa do skrócenia okresu kredytowania w sytuacji przedterminowej spłaty kredytu, gdyż bank teoretycznie zawsze może odmówić zawarcia aneksu. Bank w praktyce uzależnia bowiem skrócenie okresu kredytowania od szeregu różnych czynników (m.in uzależnia skrócenie okresu kredytowania od wpłacenia opłaty za „skrócenie okresu kredytowania”). W takiej sytuacji wymóg uzyskania zgody banku powoduje, że uprawnienie konsumenta określone w przepisach ustawy staje się wyłącznie pozorne. Zaciera się rozróżnienie pomiędzy skróceniem okresu kredytowania wskutek przedterminowej spłaty kredytu, a zmianą tego okresu z jakiekolwiek innej przyczyny. Cel ustawodawcy został zatem wypaczony, gdyż zmiana okresu kredytowania w skutek przedterminowej spłaty kredytu nie różni się od zmiany okresu kredytowania z jakiegokolwiek innego powodu.

 

Przykłady niedozwolonych klauzul umownych w umowach o kredyt hipoteczny stosowanych prze Banki.

W jednej z analizowanych przez Kancelarię umów, wskazano, że bank pobiera opłatę dodatkową za skrócenie/wydłużenie okresu kredytowania w wysokości 0,5% kwoty aktualnego zadłużenia nie mniej niż 300,00 zł (za realizację czynności nie pobiera się opłaty za aneks do umowy).

Innymi słowy Bank nie pobiera opłaty w wysokości 3% spłacanej kwoty (kwoty tzw. rekompensaty uregulowanej w Ustawie o kredycie hipotecznym…), ale pobiera opłatę w wysokości 0,5% od kwoty pozostałej do spłaty w wyniku przedterminowej spłaty.

Warto więc na przykładzie przedstawić wymierną różnicę z jaką mamy do czynienia w przypadku  pobrania przez bank opłaty w wysokości 0,5% od kwoty pozostałej do spłaty, zamiast opłaty w wysokości 3% kwoty spłacanej.

PRZYKŁAD:
Kredytobiorca posiada kredyt hipoteczny w wysokości 600.000,00 zł. Kredyt hipoteczny zawarty został w okresie krótszym niż 36 miesięcy temu. Kredytobiorca dokonuje przedterminowej częściowej spłaty kredytu hipotecznego w kwocie 2000 zł chcąc dokonać skrócenia okresu kredytowania. Zgodnie z art. 40 ust. 3 ww. ustawy bank winien pobrać opłatę w wysokości 60 zł (2000 zł x 3%= 60 zł). W istocie jednak pobierze opłatę w wysokości 2990 zł (0,5%x 598.000 zł= 2990 zł).

Mechanizm pobierana opłaty jest zatem co najmniej mocno wątpliwy. Wysokość tej opłaty uzależniona jest od wysokości kwoty pozostałej kredytobiorcy do spłaty. Każdy konsument zobowiązany jest tym samym do uiszczania na rzecz banku zupełnie innej kwoty. Sytuacja poszczególnych klientów banku jest więc różna, chociaż nie ma żadnego racjonalnego powodu do wprowadzenia takiego rozróżnienia. Wzrost wysokości tej opłaty nie jest uzasadniony czynnikami o charakterze obiektywnym. 

Na szczególną uwagę zasługuje również fakt, że w treści wzorca umowy nie zawarto górnego limitu odpowiedzialności kredytobiorcy. Jego odpowiedzialność jest zatem nieograniczona kwotowo. Opłata, w zależności od kwoty pozostałej do spłaty, może finalnie przecież wynieść nawet kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Abstrahując od kwestii zgodności tej opłaty z Ustawą, należy również zauważyć, że brak górnego limitu tej opłaty jest całkowicie niezrozumiały. Konstrukcja tej opłaty, z cywilistycznego punktu widzenia, zbliżona jest do kary umownej. Konsument za skrócenie okresu kredytowania w wyniku przedterminowej spłaty swych zobowiązań, zobowiązany jest do uregulowania dodatkowej opłaty na rzecz banku.

Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia brak ekwiwalentności świadczeń ze strony banku. Bank wprowadził do umowy dodatkowy instrument zmierzający do wyrównania jego potencjalnych strat powstałych w skutek skrócenia okresu kredytowania, co jest działaniem bezprawnym, gdyż surogat odszkodowania zamieszczono w art. 40 Ustawy. Regulacja ustawowa – jak już wyżej wskazaliśmy - ma charakter kompletny.

Ponadto, w jednym z analizowanym wzorców umowy wprowadzono mechanizm chroniący interesy banku, mianowicie określoną minimalną wysokość takiej opłaty. Brak jest jednak rozwiązania działającego na korzyść kredytobiorcy, gdyż nie zawarto górnego limitu tej opłaty. Bank, będąc autorem umowy, wprowadził do niej mechanizm zapewniający mu zysk z tytułu skrócenia okresu trwania umowy na minimalnym poziomie, ale nie wprowadził do umowy mechanizmu chroniącego konsumenta w takiej sytuacji. Zakres odpowiedzialności konsumenta jest nieograniczony.

Charakter prawny opłaty za skrócenie okresu kredytowania.

Kolejną kwestią wartą zwrócenia uwagi jest sam charakter opłaty za skrócenie okresu kredytowania. Zgodnie z treścią dokumentów sporządzonych przez instytucje kredytowe, nie stanowi ona rekompensaty, czy też prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Nie jest też naliczana z tytułu sporządzenia aneksu do umowy. W związku z tym nasuwa się pytanie, za co ta opłata właściwie jest pobierana przez bank?

Konsument jest zobowiązany do wykonania określonego świadczenia na rzecz banku w zasadzie bez żadnego ekwiwalentnego świadczenia ze strony kredytodawcy. Opłata ta stanowi zatem dodatkowe, ukryte wynagrodzenie należne bankowi. Bank nie wykonuje żadnej czynności w stosunku do konsumenta, za którą to by się mu ono należało. Skutkiem przedterminowej spłaty kredytu przez kredytodawcę jest powstanie po stronie banku roszczenia o uiszczenie opłaty tytułem przedterminowej spłaty kredytu. Próżno doszukiwać się genezy takiej sytuacji w przepisach Ustawy. To bank narzucił takie rozwiązanie swym klientom, którzy to przecież nie mają żadnego wpływu na treść wzorca.

Podsumowanie.

Uważa się, że konsumenci, jako to słabsza strona umowy, powinni znajdować się pod szczególną ochroną prawa oraz instytucji prawo to stosujących. Nie można się jednak oprzeć wrażeniu, że reguła ta nie dotyczy kredytobiorców w relacjach z bankami. W dalszym ciągu banki pozwalają sobie na zbyt daleko idącą swobodę w kształtowaniu stosunku prawnego z konsumentami. Po raz kolejny widać, że w sytuacji każdego kolejnego kryzysu to finalnie konsumenci są zobowiązani do ponoszenia negatywnych tego konsekwencji. Przy kredytach frankowych, to oni muszą płacić wyższe raty, a interesy banku są chronione przez spread walutowy i m.in. zamkniętą opcję walutową. Przy kredytach opartych o WIBOR (szerzej o problemie kredytów złotówkowych piszemy tutaj), to oni ponoszą konsekwencje związane ze wzrostem tego wskaźnika, który to pośrednio jest ustalany przez banki. Nadużywanie pozycji przez banki wydaje się być immanentnym składnikiem polskiego systemu bankowego, które to staje się najlepiej widoczne w tzw. trudnych czasach. Co jednak nie zmienia faktu, że przyczyny tych problemów tkwią w umowach kredytowych od dnia sporządzenia ich wzorca. Sam model funkcjonowania systemu bankowego w Polsce jest wadliwy, gdyż opiera się on na optymalizacji ryzyka bankowego poprzez jego przerzucenie na klientów.

Opłaty za skrócenie okresu kredytowania stanowią kolejny przykład wadliwości tego sytemu, gdyż ponownie do umów wprowadzono mechanizmy, które wpływają w sposób negatywny na sytuację konsumentów. Zobowiązują ich do ponoszenia dodatkowych, niczym nieuzasadnionych opłat.

Jak rozpocząć współpracę?

Zapraszamy Państwa do kontaktu w celu konsultacji ww. sprawy:

• telefonicznie, pod nr 32 749 80 50 (fax 32 749 41 14)

• mailowo: kontakt@asiw.pl

• online, za pośrednictwem formularza kontaktowego na stronie https://asiw.pl/kontakt/ lub

• w siedzibie Kancelarii Achtelik Siwka i Wspólnicy Adwokaci i Radcy Prawni sp. p. – Katowice, ul. Wojewódzka 27, od poniedziałku do piątku w godzinach od 8:00 do 17:00.

Wróć

Autorzy

Maciej Siwka
adwokat

  • bieżąca obsługa Klientów biznesowych Kancelarii
  • reprezentacja w toku kontroli podatkowych i celno-skarbowych
  • doradztwo w zakresie procesów upadłości i restrukturyzacji przedsiębiorstw
  • optymalizacja prawna i podatkowa przedsiębiorstw
  • szkolenia i audyty z zakresu ochrony danych osobowych

Chcesz wiedzieć więcej o naszym zespole?

Sprawdź nasz zespół tutaj…

Jacek Mąka
radca prawny

  • Pomoc publiczna, fundusze europejskie;
  • Prawo własności przemysłowej, intelektualnej oraz prawo konkurencji;
  • Skomplikowane sądowe sprawy gospodarcze;
  • Kontrakty budowlane.

Chcesz wiedzieć więcej o naszym zespole?

Sprawdź nasz zespół tutaj…

Czytaj też

Na czym polega wydziedziczenie? Jak i kiedy można wydziedziczyć? Co daje wydziedziczenie?

26.10.2022
Spadek można nabyć w drodze dziedziczenia ustawowego lub testamentowego. Spadkodawca może za życia pozbawić wybranych przez siebie spadkobierców udziału w spadku dokonując darowizny na rzecz innych osób lub powołując do niego kogoś innego w testamencie. Podobnie zadziała testament negatywny. Również…

Unieważnienie umowy kredytu złotówkowego.

30.06.2022
Czy możliwe jest unieważnienie kredytu w złotówkach? W świadomości społeczeństwa kredyty hipoteczne stanowią częstokroć swego rodzaju wyroki, które to ciążą na osobach zobowiązanych do ich spłaty. W odróżnieniu jednak od wyroków wydanych przez organy władzy sądowniczej, te wyroki są nakładane samodzielnie…

Specustawa w sprawie pomocy dla uchodźców z Ukrainy – jakie świadczenia przysługują i jak je uzyskać.

22.03.2022
Achtelik Siwka i Wspólnicy w Katowicach o świadczeniach dla uchodźców z Ukrainy. Specustawa wprowadza instrumenty pomocowe dla uchodźców z Ukrainy. Od pierwszych chwil agresji Rosji na Ukrainę Polacy masowo rzucili się do pomocy przybywającym zza naszej wschodniej granicy uchodźcom. Ciężar…