Marta Ostrowska-Wcisło radca prawny
- kompleksowa obsługa prawna jednostek sektora finansów publicznych
- prawo pracy i prawo cywilne
- obsługa prawna podmiotów gospodarczych
- prawo autorskie
Chcesz wiedzieć więcej o naszym zespole?
Inwestora ubiegającego się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o pozwoleniu na budowę, może spotkać trudność związana z wykazaniem organowi wydającemu decyzję, że działka budowlana ma dostęp do drogi publicznej. W trakcie postępowania administracyjnego okazuje się, że inwestor wzywany jest do usunięcia nieprawidłowości wniosku poprzez przedstawienie tytułu prawnego do korzystania z drogi dojazdowej np. zapewnienie ustanowienia na rzecz swojej nieruchomości służebności drogowej. Wymaganie ze strony organów, polegające na konieczności legitymowania się tytułem prawnym do korzystania z drogi, często jest niezasadne.
Spis treści:
Zgodnie z § 14 ust. 1Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.
Na terenie kraju występują zarówno drogi publiczne jak i drogi niepubliczne. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na: krajowe, wojewódzkie, powiatowe oraz gminne. Drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, natomiast drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy.
Drogami publicznymi rządzi zasada powszechnej dostępności, zgodnie z którą z mocy samego prawa, każdy może się po nich poruszać (z wyjątkiem dróg ekspresowych i autostrad, które doznają w tej kwestii oczywistych ograniczeń). Uprawnienie do korzystania z dróg publicznych jest zatem zagwarantowane ustawowo i nie trzeba wykazywać go tytułem prawnym. Zasada ta nie ma generalnego zastosowania w stosunku do dróg wewnętrznych, czyli dróg, parkingów oraz placów przeznaczonych do ruchu pojazdów, niezaliczonych do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowanych w pasie drogowym takiej drogi – w ich przypadku uprawnienie do poruszania się może wynikać z tytułu prawnego tj. zgody właściciela tej drogi na korzystanie z niej przez osoby trzecie, ale także z przepisów prawa miejscowego.
Dostęp do drogi publicznej posiada swoją legalną definicję w art. 2 pkt 14 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i można zapewnić go na trzy sposoby:
Organy administracji w sprawach budowlanych, w przypadku gdy działka nie znajduje się bezpośrednio przy drodze publicznej, ale przy prowadzącej do niej drodze wewnętrznej, nieznajdującej się w zarządzie ani Skarbu Państwa ani jednostek samorządu terytorialnego, nierzadko od razu wymagają, by zapewnić dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności drogowej. Jest to wymóg, który nie zawsze jest uzasadniony i wiąże się dla inwestora z przedłużeniem rozpoczęcia i realizacji budowy oraz zazwyczaj z kosztami. Nie zawsze także zarządca drogi wewnętrznej wyraża dobrowolnie zgodę na ograniczenie prawa własności swojej nieruchomości poprzez ustanowienie na niej służebności gruntowej – konieczne w takim przypadku jest wytoczenie długiego, trwającego często kilka lat, procesu cywilnego o sądowe ustanowienie służebności.
Nie zawsze jednak mimo tego, że droga wewnętrzna należy do osób prywatnych albo innych podmiotów niż wskazane w Ustawie o drogach publicznych, konieczne jest ustanawianie służebności. Warto sprawdzić, czy w stosunku do drogi wewnętrznej nie została podjęta uchwała w sprawie nadania jej nazwy przez radę gminy, na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 13 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, zgodnie z którym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach nazw ulic i placów będących drogami publicznymi lub nazw dróg wewnętrznych w rozumieniu Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lipca 2005 roku, sygn. akt. OSK 1806/04 w gminach, które uzyskały status miasta - ulice, także niepubliczne, mające charakter ogólnodostępnych dróg wewnętrznych, muszą mieć nadawane nazwy.
Tym samym nadanie ulicy wewnętrznej nazwy przez radę gminy, nadaje jednocześnie drodze wewnętrznej status drogi ogólnodostępnej. Co więcej, należy wskazać, że dzieje się tak za zgodą właściciela tej drogi, gdyż wymóg pisemnego uzyskania zgody na nadanie nazwy wynika z art. 8 ust. 1a Ustawy o drogach publicznych.
Ponadto, warte podkreślenia jest, że warunek dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, jest spełniony także wówczas, gdy inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym do działki drogowej. Uregulowania zawarte w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy Prawie budowlanym nie nakładają na inwestora konieczności posiadania takiego tytułu prawnego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2015 r., II OSK 2665/13.).
Warto także, posiłkując się wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lipca 2017 roku, sygn. akt. II OSK 991/17 zauważyć, iż w gminach o statusie miasta, ulice, którym nadano nazwy, mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie mają charakteru dróg publicznych. W takim przypadku, jeżeli planowana inwestycja posiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej (której nadano nazwę) torównież nie jest konieczne ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Idąc zatem dalej za Naczelnym Sądem Administracyjnym, należy wskazać, zgodnie z wyrokiem z dnia
5 sierpnia 2010 roku, II OSK 1337/09, że jeśli istnieje prywatna droga wewnętrzna mająca charakter powszechnie dostępnej dla wszystkich ulicy, której nadano nazwę, to brak jest podstaw do tego, aby twierdzić, że nowe zamierzenie inwestycyjne, polegające na budowie domu jednorodzinnego przy tej ulicy, wymaga ustanowienia odpowiedniej służebności, której celem byłoby utworzenie dostępu do drogi publicznej.
Pogląd ten utrzymany został również w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2014 roku, II OSK 2121/12, w którym Sąd podkreślił, że ulice, którym nadano nazwy, mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie mają charakteru dróg publicznych. W takim przypadku, jeżeli planowana inwestycja posiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej - ulicy o nadanej nazwie - to nie jest również konieczne ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2015 roku, sygn. akt. II OSK 2665/13, jeśli istnieje droga wewnętrzna mająca charakter powszechnie dostępnej dla wszystkich ulicy, to brak jest podstaw, by twierdzić, że nowe zamierzenie inwestycyjne korzystające z dostępu do drogi publicznej przez tę ulicę nie spełnia wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunek dostępu do drogi publicznej poprzez taką drogę wewnętrzną jest spełniony także wówczas, gdy inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym do takiej działki drogowej. Uregulowania zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nakładają nań konieczności posiadania takiego tytułu prawnego.
Powyższe rozstrzygnięcia, na zasadzie analogii, dotyczyć powinny wszystkich dróg wewnętrznych, nie tylko tych, którym nazwy nadały gminy o statusie miasta. Jak wskazał np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 listopada 2009 roku, sygn. akt. IV SA/Wa 1433/09 oczywistym jest, że pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć możliwie jak najszerzej. Dlatego warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się - zgodnie z prawem - z drogi publicznej.
Co zaś tyczy się stricte Prawa budowlanego, od wejścia w życie nowelizacji tejże ustawy z czerwca 2015 roku w wymogach co do projektu budowlanego, wymienionych w art. 34 ust. 3 Ustawy nie znajduje się już obowiązek przedłożenia oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Obecnie oświadczenie takie jest konieczne tylko w przypadku inwestycji budowlanych dostępnych z drogi krajowej lub wojewódzkiej.
Dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej jest sam w sobie wystarczający. Podmiot posiadający dostęp do drogi wewnętrznej nie musi posiadać dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego go do korzystania z tej drogi. Za wystarczające do przyjęcia, iż działka ma dostęp do drogi publicznej uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej (Wyrok WSA w Kielcach z dnia 26.04.2022 roku, II SA/Ke 97/22).
Reasumując żądanie przez organ procedujący pozwolenie na budowę dla inwestycji przedkładania dodatkowych dokumentów potwierdzających dostępność do drogi publicznej jest bezzasadne w przypadku, gdy dostęp do niej możliwy jest poprzez drogę wewnętrzną mającą charakter faktycznie ogólnodostępnej, o czym świadczy m.in. nadanie jej nazwy uchwałą rady gminy. Służymy pomocą, jeśli potrzebujecie Państwo pomocy w zakresie spraw dotyczących nieruchomości.
Dowiedz się więcej » PRAWO NIERUCHOMOŚCI
Chcesz wiedzieć więcej o naszym zespole?
